我记得我第一次被要求资助一项“同居”资产的时候。它不是业内关注的一家公司，也不是一家品牌运营商。这是一个自成一格的自40年代以来一直存在的资产，在其存在过程中几乎完全被占用，一些居民在原地居住了很多年。它最初是一个宿舍，后来演变成专业管理的HMO住所，为租户提供了一个称之为家的地方。住宿有小的私人房间和共享的厨房。没有额外的便利设施。有趣的是，这并不是一项难以融资的资产。贷方对质量借款人对产品的需求是不可否认的。
共享生活早在我们开始讨论共同生活之前就已经存在了，以hmo的形式。2018年3月，英格兰和威尔士有近50万户家庭注册成为hmo。这并不奇怪。hmo的财务和社会方面在不同的生命阶段是有吸引力的，这些趋势正在推动共同居住的需求。
一些贷款机构将同居视为健康维护组织的职业化。其他人仍对需求的理由感到信服。贷款机构如果做对了，其上行空间有限，但如果做错了，其下行空间就会很大，而且从贷款的角度来看，目前几乎没有其他资产类别像同居一样被视为“另类”。
那么，让我们从贷款机构在资助同居时面临的挑战开始:
- 伦敦计划草案中的H18政策是我们所拥有的最接近同居标准定义的政策。然而，到目前为止，提出的建议显示，卧室的大小、厨房的提供、公共设施、服务水平和预期的租期没有一致性。在租金水平、运营成本和投资价值方面，几乎没有证据显示有现成的产品可供参考。这就产生了不确定性，而不确定性就是信用官员心目中的“风险”。
- 目前缺乏专门用于共同生活的专业管理专业知识，这将满足机构。在学生和建立租赁行业中，有规定的“机构质量”管理公司，拥有明显的经验，对贷方令人放心。选择在共同生活部门的选择是更多的胚胎，虽然一些专家学生管理公司迎合3理查德·道金斯政党房东现在也搬进了合住。
- 处理人民住所的声誉风险是贷方和投资者的现场问题。在Grenfell悲剧的后果中，贷款人需要更高的建设尽职努力和持续管理水平的信心。
- 规划——从贷款人的角度来看，共同居住的规划可能会令人困惑。合住计划可作为自成一体、C1酒店用途、获准发展权下的C3住宅，甚至是大型C4卫生管理机构。raybet开户这可能给那些经常使用分级信贷政策的银行带来承销方面的挑战。
- 如果它没有问题，那么替代用途是什么？学生或酒店使用潜力，但没有先例，使用的变更可能需要申请修改S106，额外的公共贡献和潜在的收入损失。
那么贷款人如何对合作融资感到满意？
贷款人依靠经营计划，以实现服务，偿还或再融资贷款所需的收入。该收入是评估交易的主要考虑因素，贷款尺寸危及实际收入可以维持或预测所取得的收入。
交易中的杠杆率被称为债务收益率（收入/贷款金额）或债务到NOI（债务/ NOI）的逆转。价值或贷款的贷款也是考虑因素。
贷方将大大关注管理层的各个方面的经营战略 - 营销和放置单位，资产的日常运行，维护和法规和报告。如果资产预计将在住宅租金超出住宅租金之外产生非承包收入，例如活动，餐饮，清洁或洗衣收入，贷款人可能会将其视为投机性，除非空间被告知第三方或收入完全证明。
放款人并不是为了回报，他们只是想拿回他们承诺给投资者的钱。他们寻求令人信服的投资策略，以解决所有潜在的风险和赞助者准备支持他们的评估。
贷款决定将严重影响借款人的质量。现有的关系或建立回访业务的潜力，以及管理团队的经验和交易中“资本”的记录都将被看好。
这种资产类别的贷款人经常需要额外的求购形式“舒适”。访问其他资产的资产负债表追索和/或交叉抵押品有利于访问更便宜的融资形式。
建设风险的方法与BTR或学生住房没有什么不同。
贷方评估了对开发团队经验的建设风险以及承包商的轨道记录和资产负债表实力。raybet开户结构良好的前瞻性资金协议，以及良好的应急和保障结构是减轻贷款人的担忧的潜在方式。
随着资产类是如此之态，在手中倾向于估值是非常有帮助的。它涉及租金，运营成本，估值收益等许多疑虑。好估值师将参考租赁和运营成本的住宅计划，服务式公寓和学生住宿的资产。随着其他资产课程发生的，虽然接近估值的贷方并不是什么，但在共同生活时，值得考虑。
虽然传统的贷款人可能更为保守，但一些更新的提供商正在证明是更加创造的，而他们期望的风险和奖励是更加创业的。
世邦魏理仕能够提供专业的债务和结构性融资建议，以及专业的估值建议，指导您在这个新兴行业中融资的复杂性。
联系人
