新的共享所有权模型&对价值的影响

保障性住房领域的改革绝不是一个新现象。然而，2020年下半年出现了一系列新的建议、咨询和政策，这些都将改变未来社会住房的轨迹。

本系列的第一个博客将分为两部分:

• 第一部分将概述在2021年至2026年经济适用房计划下对共享所有权提出的关键变化
• 第二部分将对即将举行的关于执行新模式的技术协商的结论的初步想法和反应提供后续行动

2020年9月8日，住房部长Robert Jenrick宣布对经济适用房投资122亿英镑，其中115亿英镑通过经济适用房计划投资，从2021年4月开始，为期5年。这项新基金仅用于提供新的经济适用房，“出租房”和“出售房”各占一半，计划在整个项目过程中提供18万套新住房。

批判性地，通过该计划提供的任何共享所有权单位将受到新的共享所有权模式的约束。

我们所说的“共享所有权”是什么意思?

从本质上讲，共享所有权是最常见的部分购买、部分租赁、负担得起的租住类型之一，它让居住者有机会购买其财产的初始份额，支付剩余股权的租金。购房者只需要一笔抵押贷款来支付他们所购买的股份，因此，与直接购买房产相比，他们更容易支付押金。其目的是让居住者通过一个称为“楼梯”的过程来购买额外的股份，长期目标是拥有他们100%的财产。

共同所有权已经存在于40多年以上，而在肯定支持那些无法承受他们家庭的人直接承担他们的房价，房价上涨和增加的负担能力障碍仍然对某些人提供共同的所有权物业。雷电竞newbee因此，政府在2019年开始磋商，以意图更加实惠，更公平，更少限制的产品进行磋商 - 这是本次磋商的结果，这些磋商已经形成了新的共享形状所有权模式。

关键的变化是什么?

下表总结了现有共享所有权的一些关键属性，并概述了这些属性如何被设置为不同的属性，这些属性将受制于新的共享所有权模型:雷电竞newbee

	现有共享所有权	新的共享所有权
最低第一个Tranche Sale *	25%的财产份额	10%的财产份额
最小的阶梯效应	每年10%	每年1％
维修义务	全面维修和保险租赁	10年房东维修责任
出售共有财产	房东8周的独家销售权	选择结束排他性在4周

＊共有所有人购买的房产的初始市场价值的百分比。

这对共享业主和经济适用房提供商意味着什么?

初步反应是，新的共同所有权模型适用于潜在的占用者，而不是经济实惠的住房提供者。将最初的第一个Tranche Sale降低到10％将使共享所有权属性更加访问，即购买共享所有权财产所需的存款将降低。雷电竞newbee另一方面，这将对提供商的现金流量的潜在效果可能很重要，许多人依赖于初始现金注入，从他们的商业模式中销售第一个关键字。对于占用者来说，最新磋商中已经提出了担忧，即共享所有权单位的当前抵押贷款贷款池可以进一步削弱，抵押贷款条款和/或不安全的贷款较少。

与第一批销售百分比的降低类似，新模式也建议将最低楼梯数量从10%减少到1%，并大幅降低费用。这样做的目的是为了让楼梯间的价格更容易为共享业主所接受，每一份楼梯间的价格是基于HPI的增长，而房东每年都要承担计算这一费用的行政成本。占领者负责支付估价，以确定这些额外股份的价值。在新模式下，楼梯费的上限为每年1%，住户可选择恢复现有的共有楼梯费程序，以购买更多的楼梯费，而所有的估价费用均由住户承担。

也许最近协商的最期待的结果是在10年的房东维修责任背后的细节。现有的共有业主以FRI(全面维修和保险)租约租用其物业，这意味着他们从第雷电竞newbee一天起负责所有的维修和维护其物业。在新模式下，房东将不得不承担10年保修期以外的维修费用，建议的最高限额为每年500英镑。虽然这一改变的目的是减少新共享所有者承担意外维修和维护费用的风险，(考虑到节约)房东的责任范围仍不明确，其结果可能会对经济适用房提供商的现金流和预算产生根本影响。

最后，新模式试图通过给予共享所有者更多的过程控制来改善销售体验。目前，房东有八周的期限，在此期间，他们有权优先拒绝出售房产。这引起了共有屋人的批评，他们指出，这减缓了销售过程，进而可能对他们的续购产生延迟效应，限制了他们在房地产市场上进展的灵活性。虽然在某些情况下，房东可以从获取有关利益方详细信息的数据库中获益，但在新模式下，共享所有者将有机会在四周标志时结束这一排他性时期，从而使他们对续售有更多的选择和影响力。

对经济适用房提供商的价值有什么影响?

在世邦魏理仕(CBRE)，客户经常问我们，共享所有权的这种变化将对价值产生什么影响。可以理解的是，随着下个月开始的“经济适用房计划”(Affordable Homes Programme)，人们越来越关注这一问题。显然，由于额外的维修义务，将增加房东的成本负债，从而减少净收入，这将对价值产生负面影响。然而，我们也知道，在某些情况下，从共享所有权单位获得的租金收入，对经济适用房提供商而言，在现金流的生命周期内，可能比从最初的第一批出售中获得的收益更有价值。由于信息有限，最新的技术咨询没有发布任何结论，场景测试一直具有挑战性，新模型对共享所有权价值的真正影响尚未真正实现。

一旦最新技术咨询的最终结论发表，第二部分将提供本博客的后续内容。结果可能会对新的模型将如何实现,并承诺提供一个标准的租赁的单位可以让——这些信息将使我们的分析的新模型更加准确和真实的影响价值保障性住房提供商清晰。我们预计这些结论将于2021年春季初公布。