回到新冠病毒爆发前的时代。作为英国新兴的多户型住宅行业，这是一个强劲的开端，2020年第一季度的投资承诺超过10亿英镑，是我们有记录以来最高的投资水平。在英国退欧和大选的不确定性之后，市场信心正在恢复，经济背景活跃。然后，大流行爆发了，我们陷入了封锁。市场陷入停滞。
尽管在更广泛的经济影响显现之前，我们无法了解整个情况，但事实证明，BtR是最具弹性的资产类别之一，受到强劲基本面的支撑。住房仍然长期短缺，人口仍在增长，即使在大流行期间，人们仍然需要租房。
随着“机构级建筑到出租房产”成为首批取消市场不确定性条款(Market Uncertainty Clause)的资产类别之一，该行业的实力得到了进一步证明。雷电竞newbee投资活动已经恢复，尽管目前处于较低水平。
世邦魏理仕的住宅评估可以获得大量的BtR数据，我们也可以详细了解当地的情况。本博客将探讨Covid-19如何影响租金征收和入住率水平，并展望投资市场前景。
租金集合
据广泛报道，5月份的租金需求在92- 98%之间保持强劲。运营商反应迅速，建立了艰苦的程序，并与租户密切合作。我们已经看到了一系列的策略，包括:
- 租金延期-在约定的一段时间内延期支付的租金的%，在以后的日期偿还。一些投资者认为递延收益有风险，但目前只有一小部分租户递延部分租金。
- 对续约和新租赁的激励-免租期1-4周不等。
- 更新策略,一些运营商没有在续约时寻求提升，或者没有执行租约中规定的机制。
- 〇善意的姿态在一些设施空间关闭的情况下，租户会得到回扣。
显然，在收入和入住率的最大化和维持之间有一个微妙的平衡，但潜在的主题是投资者采取灵活的方法，并保持与租户的密切沟通，以实现这一目标。
租金增长
截至2020年第二季度，租金水平基本保持稳定。然而，考虑到未来更广泛的经济前景，租金无疑将面临下行压力。运营商在续约时谈判的能力可能也会降低，而为保持入住率而提供的奖励/免租期也会降低整体租金。
世邦魏理仕目前的房屋预测显示，2020年租金可能会下降2%，但2021年会恢复增长，此后会增长2- 4%:
英国年度变化，% |
2020 |
2021 |
2022 |
租金 |
2 - 0 |
0到2 |
2到4 |
来源:世邦魏理仕Residential研究
入住率
对于稳定的资产，我们看到第二季度的入住率略有下降，空房率略有上升。
一般来说，入住率下降可归因于封锁限制，阻止人们搬家，在此期间，租金查询大幅下降，下降了40%。与学生市场有较大接触的计划受到的影响更严重，学生立即离开。
但随着限制的放松，需求正在回升，我们看到了被压抑的需求的最初激增。尽管印花税的变化可能会提振销售市场，但抵押贷款产品仍然少得多，而且贷款价值比更低，需要的押金也更高，首次购房者可能会继续租房。
影响
从估价的角度来看，租金收取和入住率水平将直接影响净营业收入(NOI)。展望未来，这在很大程度上将取决于更广泛的经济环境以及衰退的深度和持续时间。目前，我们不知道休假计划在多大程度上支撑了强劲的租金征收水平，也不知道裁员和低就业率的风险将如何影响收入负担能力和对BtR的需求。
投资前景
尽管经济存在不确定性，但投资前景依然乐观。虽然第二季度的投资额同比大幅下降了90%，至8300万英镑，但交易进展顺利，价格总体上与新冠疫情前的预期一致。因此，世邦魏理仕发表了住宅投资第二季度市场观点其中住宅投资收益率保持不变。
尽管一些投资者采取“观望”的态度，但其他人并没有被吓住，而是在积极寻找机会。那些寻求交易的公司更加谨慎，在整个过程中采取每一步措施来降低风险。由于新冠疫情的限制，调查更加深入，需要更长的时间，导致交易推迟。
总体而言，投资者的兴趣依然强劲，令人鼓舞的是，第二季度末有超过14亿英镑的交易正在出售。有迹象表明，市场活动正在增加，该行业有望在今年下半年实现反弹。
随着投资者寻求投资组合多样化，并将配置从其他资产类别转向BtR资产，我们可能会看到投资者转向优质资产。事实证明，BtR资产风险更低，在经济低迷时期提供更稳定的收入流。
结论
鉴于大流行远未结束，而且第二波疫情的威胁，BtR显然还没有摆脱困境。然而，鉴于如此强劲的租金水平，初步迹象令人鼓舞，该行业可能在面临经济不确定性的情况下显示出持续的弹性，并继续跑赢其他资产类别。该行业存在一种谨慎的乐观情绪，BtR对投资者来说仍然是一个非常有吸引力的建议，目前比以往任何时候都更有吸引力。
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