对于在过去两年中为工业资产交换的每欧元，近50美分是投资组合交易的一部分。这不仅仅是办公部门的份额。为什么投资组合是购买工业财产的首选方式，谁买它们？
图1投资组合优惠作为总交易量的份额（2019年2019年2019年第2季度）
资料来源：CBRE研究，RCA
为什么投资组合交易如此普遍的工业和谁买它们？
这一增加对投资组合交易的兴趣反映了对风险管理的改进了解和吸引机构投资的更复杂的方法。
仓库在商业物业资产中是不寻常的，因为他们经常有很少的租户。通常，仓库将只有一个占用者。业主暴露于更高水平的风险。如果占用者在租约结束时腾出，而且所有者会冒着没有收入的漫长空缺期。与互联网的办公室经常有广泛的租户游泳池。如果一个休假，剩下的租户将继续支付，而业主仍将获得收入。个人空缺很少威胁整个方案。
对定价有何影响？
工业资产非常适合作为投资组合的一部分购买。当捆绑时，空缺风险减少，因为租户数量较多，资产具有吸引机构投资者的规模。
有各种竞争因素，可确定投资组合的保费或折扣。在有动机卖方的情况下，投资组合可能是一种令人难以置信的快捷方式来获取他们的书籍资产。发生这种情况时，捆绑资产可能会导致他们以折扣交易。平台优惠是一个特例。平台交易是一个投资组合的内部管理版本。这些涉及许多资产，包括管理基础设施和与公司或品牌相关的商誉。这些倾向于吸引更严格的收益率，尽管这些较大的事务潜在的买家池是较小的。在实践中，对投资组合的对定价的影响是含糊不清的。特别是积极的买家往往会降低定价。虽然捆绑提高了资产的风险概况，提高了定价。
谁是买家？
交易工业资产的平均价格在2018年才超过2000万英镑，而零售资产的平均值较大，办公室的两倍多。对于较大的投资者，特别是外国人来说，个人工业建筑往往太小。自2017年初以来，机构投资者是94％的工业投资组合交易的买家。
图表2欧洲工业投资组合的制度投资（2019年第2季度2019年）
资料来源：CBRE研究，RCA
国际和欧洲投资者？
来自欧洲以外的买家也积极参与投资组合优惠。中文和新加坡投资者对这些工业组合特别感兴趣。99％的中国工业购买在欧洲是投资组合交易的一部分，新加坡的95％。投资组合可以是外国买家的优秀机制，具有相对较少的市场知识，以获得有吸引力的资产类别的相当多样化的股份。投资者在市场上较少的投资者也是投资组合购买的强大候选人。
图3顶级非欧洲工业欧洲资产买家（2017年第2季度2019年）
资料来源：CBRE研究，RCA
欧洲和非欧洲买家的图表4工业跨境交易量（2019年2019年第2季度）
资料来源：CBRE研究，RCA
结论
房地产投资组合不是一个新的现象。然而，资本正在成为越来越全球性的，这些投资组合正在寻找世界上一些最大的资金的家园。工业资产往往太小而无法对更大的投资者吸引。捆绑他们的风险并提供投资者所需的规模。
商业房地产中的市场充满了特质。不同的国家有不同的立法框架，占用者有不同的期望。因此，本地市场知识在评估和管理各个资产方面很重要。外国机构投资者对投资组合最感兴趣，因为它们通常没有管理个人资产所需的本地规模和市场知识。平台交易对外国投资者特别有吸引力，他们可以在所选市场迅速实现规模。
