在过去几年中，城市物流已成为一个主要的投资主题，受到欧洲各地电子商务增长的推动。在本文中，我们看看为什么它变得如此流行，以及如何为现代宗旨建立的“最后一英里”的发展是如何合理的。raybet开户

欧洲电子商务销售在过去五年中大幅增长，自2015年以来几乎翻了一番，预计将继续强劲扩大，在十年中，平均互联网普及到中期普及。大流行显然对这一趋势进行了巨大推动，在2020年期间增加了一些国家的大约五年的增长。

资料来源：Euroomonitor.

这种电子商务增长的必要性是客户的需求，让时几年前4-5天从4-5天到第二天，同日甚至更具体的交付插槽。这使得在城市地区有更多的物流建筑，是否将货物从卡车转移到货车，或者通过货车，滑板车和自行车向附近的消费者提供城市履行。

城市遗址，靠近最终消费者，适合高批量分布，明显是较高的土地成本，特别是在欧洲主要城市。即使在次城和郊区地点，规划紧张和竞争用途，如住宅，也使这种土地稀缺和昂贵。虽然此类网站的欧洲平均水平为C.€300 /平方米，伦敦之间存在广泛的差异，土地价值可以高达2,000欧元/平方米，城市地点，它们可以低至C.€50/ sqm。

除了较高的土地价值之外，这些城市和郊区建筑往往具有非常低的地点覆盖率（对于相对于陆地情节的物流建设），通常在15-25％的地区。这是为了允许在建筑物周围的面包车和卡车操纵性，覆盖装载区和停车场。与标准物流资产相比，这种情况会显然增加了总发展成本，现场覆盖率为C.50％。raybet开户

在较高的土地价值观和低现场覆盖范围内，从这些建筑物运行的面包机数量意味着他们需要大量停车位。由于空间的限制和停车托架的数量，停车条件越来越多的多层，通常具有整体的电荷点，以实现全电动范围，以满足规划要求。

将这些建筑物的高规格与上述考虑相结合，意味着它们的开发成本与标准物流资产大大。raybet开户实际上，我们估计总开发成本将从C开始.2,000平方米，即使在raybet开户C的土地价值。200 /平方米。在此之内，多甲板停车可以占总成本的40％以上超过40％，甚至不包括收费点成本。

更高的开发成本raybet开户为更高的租金率合理，又会产生更高的资本价值，特别是在需要多级停车处。作为图表所显示的，每月租赁费率从10欧元/平方米到超过30欧元/平方米，这是C.2-3X的标准物流租金水平。因此，资本价值可以是每平方米每平方米每平方米2,000欧元到6,000欧元。尽管如此，占用人需求的持续增长仍应导致进一步租赁和资本价值增长。

资料来源：CBRE.

与此同时，我们在最近的交易中看到了这些资产的突破收益率。记录的最低净初始产量为3.3％，甚至最高为4.3％，平均为3.85％。这证实了产量由地点，建筑质量，租赁期和租户契约，而不是建筑物的布局或类型，因为这些资产已经取得了低于主要分配仓库的产量。

资料来源：CBRE.

为了得出结论，近期交易中报告的收益率确认这些城市/最后一英里建筑物已经证明，因为它们是占领者的投资者。因此，即使在似乎是高资本价值的情况下，它们也可以指挥相对于标准物流资产的溢价收益率。正如我们所展示的，这些资本价值观由其城市地点，低现场覆盖率和建筑业务的停车要求合理。因此，这是一个资产类别，预计将在未来几年中继续看到强烈的投资需求。