如何应对新冠肺炎疫情带来的房地产租赁挑战

许多业主发现自己正处于富有挑战性的财务环境中，他们开始与房东讨论减轻租金负担的可能性。没有关于如何修改的规定。一些租户寻求达成协议，不支付3月25日和/或6月24日季度日的租金。这并不是说他们一定要寻求完全的豁免，而是要有以后支付的能力。

这可以通过增加9月和12月季度日的租金来弥补日历年的差额来安排，但任何形式的支付重组都是可能的。其他的方法可能是暂时按月支付，或者放弃一个或多个季度的租金，并将其添加到租约结束时。

更复杂的重组可能包括免租期，以换取较高的整体租金，直至下一次租金检讨，或修订租约条款，这对业主有利。

一般来说，经验表明，如果他们实际上遇到困境，许多房东都可以帮助他们的租户。据说投资者通常有贷款人的责任，因此他们并不是一个职位提供帮助，并将热衷于保持租金收据，如果可能的话。

值得注意的是，一些房东不是投资者，而实际上是一个有超越剩余空间的头租户。在那些情况下，不同的标准将适用，重组协议的范围较少。可能是占领租户的不支付租金将阻止头租户支付租金，即它欠头层楼主的租金。还有一个问题，扬额安排的任何改动通常都需要头部房东的同意，因此重组协议可能会延迟甚至阻止。

如果您正在进行当前的租金审查谈判，COVID-19的到来为房东和租户提供了一个重新审视关系并达成互利协议的机会。这可能涉及对租约进行更广泛的重组。

租赁契约一般不允许租户扣留租金，除非在某些情况下，如房屋被保险风险损坏或摧毁。

似乎不太可能由于Covid-19而没有身体损坏的财产关闭将是一个停止支付的租户的有效基础租。一个租户，即在技术上选择停止支付租金的违约。根据《冠状病毒法》，租金不会得到豁免，租户应通过与房东的协议支付任何欠款。在大多数情况下，拖欠租金会招致利息。

虽然在大多数情况下暂时不能使用包括没收在内的传统补救办法，但房东可以选择找任何担保人，或者在有担保的情况下，可以用租金按金来代替付款。

政府最近在苏格兰和威尔士推出了英格兰现有的零售利率救济计划。救济有针对性的零售，热情好客和休闲部门，导致2020/21减少到零的率需求。

不幸的是，到目前为止政府还没有引入任何新的救济措施来帮助办公室占有者。然而，随着改革的进行，我们相信办公室占用者有可能减少他们的差饷负担。我们听取了支持我们观点的律师意见，因此我们建议对物业进行上诉，并在此期间对办公室占用情况进行审查。雷电竞newbee我们建议立即采取这一行动。

占领者可以购买业务中断保险。如果是这样，政府在当前紧急情况下有效关闭建筑物的命令可能会触发有效的索赔。

居住者应与他们的房东或他们的代理人，以及他们的租赁条款，了解需要履行什么义务，在安全，职业和通知。

大多数租约包含条款，缔约方必须遵守所有法定指令，因此如果政府有效地下令建筑物的关闭，这可能会对“保持开放”条款等规定产生影响。

租约通常不包含一个可力的动态子句。

这些条款涉及特定事件(如地震)的发生，在这种情况下，合同可能会受到影响，甚至终止。然而，COVID-19的影响不是一个特定的事件，而是一种正在发展的大流行，因此不太可能被定义为不可抗力，从而为减免租金创造理由。类似地，除非在租约中有明确的除外条款，否则不太可能允许房东暂停提供服务。

政府于2020年3月25日通过了《紧急冠状病毒法》。

有关商业租赁的具体规定规定，在“相关期间”内不能强制执行因不支付租金而被没收的权利。目前，该期限至2020年6月30日，但可能会随着病毒的寿命延长而延长。根据实际情况，在3月25日和6月24日支付租金的责任是包括在内的。在法例中，租金的定义是“租客须根据任何有关业务租赁支付的任何款项”。因此，服务费和保险费也可能包括在内。

政府还宣布，它将引入临时措施，以保护商业租户的侵略性债务恢复。
法定需求和卷绕申请将被禁止，不允许使用裂口（商业租金拖欠）。

合同失效是法律允许当事人解除其在合同下已无法履行的法律义务的方法。通常情况下，发生了租约中没有规定的事件，重大地改变了双方的义务，从而导致租约终止。

通过挫折来终止租约的棒很高。在最近的金丝雀码头V欧洲药品局2019年，法院认为，Brexit并没有挫败租赁，EMA仍然存在责任。

因此，租户似乎不太可能争辩说，在目前的法律先例下，Covid-19的出现令人遗憾是令人沮丧的。

持有一个租户租赁合同外的房东和房客1954年法案,这意味着它没有安全使用期,并计划腾出合同到期日或之前但是这样做阻止身体的病毒,它可能需要与业主讨论适当的临时扩展。

如果业主在经营你的楼宇或周边物业时产生额外费用，例如深层清洁或提供消毒设备，这些费用一般会在服务费之下收回。

然而，在大流行期间，建筑物的保安和维修人员被解雇，得不到通常程度的服务。因此，当服务费帐目在适当的时候进行核对和审计时，占用者可以得到节省。

目前的情况使房东和他们的管理代理人有机会审查目前的服务费支出水平，看看是否可以由于建筑物使用率低或没有占用而减少费用。项目可以包括水电、清洁、非必要服务和维修，在某些情况下，工作人员被暂时解雇。然而，需要注意的是，由于工厂和机器的复杂性，一般建筑物不能完全关闭，但运行时间可以修改。每一项服务收费评估都需要按每一幢建筑进行评估，并将在分阶段或全面使用措施到位后进行进一步审查。