2020年10月5日

2019冠状病毒病(COVID-19)的爆发和由此产生的封锁措施显然打乱了欧洲办公室市场。2020年上半年的租赁数据显示,这在一定程度上可能代表了周期的转折点,但这对占领者的选择真正意味着什么?

总体而言,2020年前6个月,欧洲主要市场的租赁量比2019年同期下降了35%。我们预计,2020年全年的降幅将比2019年下降40%左右。然而,这并不是一个统一的趋势:在过去两年里,地理差异变得更加明显,而这一趋势在2019冠状病毒病疫情期间进一步加剧。例如,连续四个季度,南欧市场较上季度下跌22%,西欧市场下跌14%,中欧和东欧市场下跌10%。

因此,在不同的地理位置上,居住者所处的环境将会有显著的不同,这将影响他们下次做出重大租赁决定时的选择。

资料来源:世邦魏理仕研究公司,2020年9月

在其他条件不变的情况下,我们通常预计这将导致空缺的增加。目前的趋势是否意味着空置率增加?如果是,空置率增加到什么程度?

在新冠肺炎疫情爆发前,欧洲所有主要写字楼市场的空置率在过去五年的大部分时间里都呈下降趋势,许多写字楼的空置率远低于历史平均水平。现在,随着需求压力的缓解,我们预计空置率将急剧上升,主要市场将出现1-2个百分点的增长。以巴黎为例,预计到2021年底,巴黎的房价将从6.6%升至8.0%,到2022年将降至5.1%。这种增长是开发管道的结果,高水平的空间将在2020年剩余的6个月完成;raybet开户预出租房屋在新增房屋供应中所占比例较低,空置率正逐渐接近此前的高点。这一趋势在其他一些西欧城市也很明显,包括都柏林和米兰,尽管中欧和东欧的部分城市似乎更容易受到影响。布加勒斯特和布达佩斯等城市最近出现了高空置率,同时发展管道仍然很高,这支持了居住者的选择,即使这可能在短期内阻碍投资。raybet开户

那么,供给的增加会让占领者受益吗?

空置率的波动凸显出时机至关重要。在短期内,这增加了居住者在选址和搬迁决策上的选择程度——无论这是由租赁事件还是新的要求驱动的,居住者必须在条件开始再次收紧之前利用这一短暂的机会窗口。

这可能并不像看起来那么明确。除了地理上的差异,还必须区分空间的质量,许多居住者都被质量所吸引。在今年第一季度公布的“欧洲、中东和非洲地区居住者快速调查”中,41%的居住者表示,他们现在更青睐具有WELL/Green特征的建筑,这表明我们看到人们对优质建筑的需求正在增加。在新冠肺炎时代,健康和卫生仍然是关键因素,业主越来越愿意调整他们未来的建筑选择过程,更加重视他们的员工。

虽然总体选择将会扩大,但并非所有空置的空间都能满足要求。例如,在伦敦,2020年第二季度,二手空间的释放量增加了21%,虽然这增加了供应,但这可能与居住者不断变化的需求相一致,也可能不一致。教训是:不要以为不断增加的可用性会给居住者提供足够的选择,在正确的地方选择正确的类型的空间。对供应管道进行详细的评估是有好处的。


资料来源:世邦魏理仕研究,2020年6月