在研究私人房地产二级市场交易收益的三篇文章的第三篇中，我们展示了投资者通过二级市场与通过基金排队投资相比获得的定价和时机收益的程度。
- 在过去的十年中，投资者通过PropertyMatch交付超过10亿英镑。在加权平均值的基础上，交易的折扣价值超过6％的优惠 - 储蓄约为4.4亿英镑。
- 平衡型基金的排队时间长达几个月，长收益型基金的排队时间超过一年，通过二级市场的即时接入，投资者可以根据排队时间的长短获得2-9%的额外收益。我们估计，在未来10年里，投资者将获得5.5亿英镑的收益。
- 事实上，通过二级市场进行交易的优势是如此之大，以至于我们的交易记录显示，在过去的4个三年周期里，一只盲目地通过二级市场进行投资的基金，其表现都超过了一只完全有远见地通过一级市场进行投资的基金。换句话说，基金经理只能通过尽可能多地利用二级市场，为客户提供最好的业绩。
通过二级市场交易几乎普遍提供比主要市场更便宜的入口点，可以支付高达6％的溢价。此外，通过在二级市场上交易，投资者还将更快地部署资本，从初级市场上进入这些资金的队列时，将获得资金的资本，接收基金表现更快。基金队列可以是几个月（例如平衡资金）或一年（例如，长期收入），这意味着失去的性能可以根据基金类型的定义2-9％。
这些性能优势可以被量化，以显示客户端通过PropertyMatch进行事务处理获得的额外价值，如图1所示。对于整个交易历史(约104亿英镑)，我们计算了相对于在一级市场上以要约进行交易的定价收益。我们还估计了队列跳转带来的性能好处。这包括两个部分:基金业绩已知(通过MSCI/AREF)或未知(我们假设业绩已知的基金收益相同)。
总的来说，通过10.4亿英镑的二级交易客户可能获得了1亿英镑的额外价值，它与主要市场相比有9.5％。
图1：大学市场福利量化
假设：初级市场定价：我们假设当前报价定价，其中6％未知。队列的主要市场长度：我们已经假设开放式平衡资金3米，开放式专业资金6米，所有其他资金为12米。通过额外绩效的二级市场价值：通过假设与为MSCI / arff的类似策略的资金具有相同的表现，我们推断了没有贡献MSCI / ASF的资金的表现。由于舍入，值可能不会总和。
为了实际证明二级市场对投资组合表现的有利影响，我们可以做一个看似不太可能的工作例子。我们假设建立一个1亿英镑的投资组合，分配如下:60%的英国平衡，20%的长期收益，20%的专业(其中4%分别用于专业零售、办公和工业，8%用于专业“其他”)。然后我们通过两种策略进行工作。
- 首先，“得到你想要的东西”是一项夸大的漫画，是一项研究导向的方法，基金经理完全远见并仅在三年地平线上获得最佳履行资金（最大曝光10米）。他们通过主要市场，支付相关的保费并等待队列的长度。
- 第二，“得到你需要的东西”，是一种禁止策略方法的漫画。这里的基金经理不会试图预测性能并相应投资。相反，他们在填补拨款之前购买二级市场上的第一个交易。
我们已经在2013年1月，2015年1月，2015年和2016年使用实际的Propertymatch Trades和实际的MSCI报告了基金表现，为2013年1月的四年三年进行了上述练习。
图2显示了这两种不同策略在4个三年期间所获得的总回报。“得到你想要的”投资组合分别在3个月、12个月和3个月后投资6只、2只和4只表现最好的平衡基金、长期收益基金和专业基金。得到你需要的组合装配,当交易出现:在几乎所有的情况下,这允许更快地进入市场和提供价格打折,当然没有表现出偏好的基金将在投资期间表现良好。
超过四年三年的时间段，“得到你需要的东西”策略出局 - 表现出“得到你想要的东西”战略。2014 - 17年的出水率为0.7％，另外三次为1.2％。它还在四个期间出现了基准，从四个期间，1.0％PA（2015-18）和0.6％PA（2016-19）。'获得你想要的东西'基金从未出局过MSCI基准。
换句话说，即使是绝对完美的基金水平预测(当然是永远无法实现的，即使是最自信的研究团队也永远无法预期的!)也不足以克服二级市场的定价和速度优势。这一结果应该会对私人房地产基金的投资组合构建方式产生深远影响，后者更强调短期战术机会主义。
图2：投资策略比较
资料来源:世邦魏理仕研究，PropertyMatch
阅读我们的交易私人房地产报告在这里。
