在私立房地产二次交易的福利的第一个部分中，我们研究了市场在过去十年中看到的流动性水平。
- 在汇总和基金层面，我们估计广泛发言，每年交易二次基金宇宙的3-4％的净资产价值 - 相比之下，这与英国住房市场大致相同
- 随着私人资金市场的发展，交易流量也是如此，现在长期收入和非英国资金占体积份额增加，以牺牲英国平衡和专业资金为代价
- 在中期，基金绩效和流动性之间存在体面的关系;换句话说，基金越好正在进行较可能在二级市场上有积极的双向兴趣，允许投资者进行交易。
Propertymatch在过去七年的六年中超过了1亿英镑。由于客户的重点变得越来越全球，因此非英国基金的份额增长，达到2019年超过50％的峰值，如图1所示。欧洲交易占大多数非英国数量的贸易。在英国，在过去几年中，长期收入基金的数量占据的数量占，以达到平衡和专业的资金，因此在2019年的长期收入基金是英国的最大分组，恰好超过3.5亿英镑。平衡基金卷下跌至200米以上，前六年达到约400万英镑。
图1：基金类型的PropertyMatch Trading卷
资料来源：CBRE研究，Propertymatch。注意，2020个数据仅适用于H1 2020
建立基金分组的营业额是有问题的。它需要了解各自宇宙的价值。可以从MSCI / AMF英国季度资金消化中获取的数据。然而，这可能会低估（因为不是每个基金是贡献者）或夸大（因为一些列出的资金不是可交易）宇宙。数据确实显示的是均衡资金价值的稳定性，专业资金的下降以及过去几年中长期收入基金的兴起，因此，他们可能会说，占60％，20％总宇宙分别为20％。
通过划分关于各种宇宙价值的MSCI数据划分PurcheryTmatch交易量，可以达到三个英国基金类别的市场流动性估计。在过去的十年中（长期收入六年），专业资金大多数是流动性的（每年平均价值2.6％的价值）虽然这一直是下降。长期收入为1.7％，虽然这可以说是上升的趋势。平衡的资金迹线1.2％，但这里可能会低估真相，因为平衡资金的MSCI Universe包含许多在二级市场上不可携带的实体。
而不是看起来像估计流动性的更好方法可能是自下而上的。对于在2010 - 2019年期间进行交易的资金，这有助于MSCI / AMF英国季度资金消化，可以比较交易量和净资产价值。在这一措施中，中位流动性数字对于长收入（1.7％）而言，但平衡较高（与1.2％的2.9％）和专家（3.4％对2.6％）。随着英国长期收入流动性可能受到易卖方的缺乏的限制，似乎合理地认为，所有群体的真实流动性可能围绕3-4％的标记。
图2：基金和宇宙水平的Propertymatch流动性
资料来源：CBRE研究，Propertymatch
MSCI还在他们运作的所有国家的投资市场规模的估计。CBRE跟踪这些市场的投资市场体积。通过结合两者，可以在2010 - 2019年期间估算直销的周转，与私人房地产基金市场相比。正如预期的那样，直接市场更加液体;通常，8-12％的一个国家的商业房地产每年都在交易，而私人资金的二级市场上看到3-4％的营业额。然而，在英国住宅市场上，后一种范围比较很好地比较流动性。
图3比较了，在过去的五年和十年集体，资金总回报和交易量（作为违规的比例）为11英国平衡基金。（通过Propertymatch交易的那些，并在MSCI / AMF英国季度资金消化中存在绩效历史。性能和流动性之间的强大关系将表明性能正在推动流动性。在过去的五年里，有一个相当强烈的正相关，但十年来没有超过十年。这可能表明，随着市场成熟，性能与二级流动性之间的关系已经发展出来。这种关系在一年内不存在。
图3：Propertymatch流动性与基金级别的性能，英国平衡基金
资料来源：CBRE研究，MSCI，Propertymatch
图4对专家资金进行了相同的练习，沿扇区线分配它们 - 分组更好的表演物流和替代品以及较弱的零售和办公室。然后可以在长期内辨别性能和流动性之间的关系。在物流和替代品基金集团的绩效和流动性之间存在强烈的阳性相关性和较弱的阳性相关性。零售和办公室分组实际上在过去五年中表现出的性能和流动性之间存在强烈的负相关;弱资金的卷可能是在尖锐折扣的机会主义购买的推动下。
图4：PropertyMatch流动性与基金级别，英国专业资金
资料来源：CBRE研究，MSCI，Propertymatch
