世邦魏理仕最新的“债务地图”除了展示详细的定价和贷款人风险指标，并确定债务方面风险调整后回报的最佳机会外，还研究了债务条款的变化对杠杆股本回报的影响。表明在大多数情况下，更昂贵和/或更低的LTV债务会被更强的绩效预测所抵消。
贷方可以精心挑选市场以获得风险调整后的卓越回报
图1显示，房地产贷款的回报(简化为保证金+费用)和风险敞口(LTV)之间没有统一的关系，或者房地产收益高于无风险的比例。这为银行提供了选择行业和市场的机会。
图1:高级贷款，绝对和比例回报，2020年第三季度
资料来源:世邦魏理仕2020年第三季度债务分布图
以绝对价值、相对价值(与权益价值相比)来表示房地产债务的回报，并以单一指标来说明风险敞口水平，这并不容易。图2试图通过在标准分数基础上表达相对于LTV的绝对和比例回报。这些得分本身并不是特别有意义，但它们的相关性是[注:这些得分是按各个行业计算的，评估的是办公室、零售和物流领域内的房地产债务回报，而不是整个行业的房地产债务回报]。
在此基础上，一些市场因提供高于或低于平均水平的回报而脱颖而出。对银行来说，伦敦和马德里一直具有吸引力。巴黎、法兰克福和阿姆斯特丹的情况正好相反。
- 在'办公室在美国，伦敦是七国集团成员国中唯一一个整体得分为正的市场。得分较高的较小市场包括都柏林、奥斯陆、华沙、里斯本和马德里。
- 对'零售在美国，得分最高的城市是赫尔辛基、米兰、伦敦、里斯本和都柏林。巴黎和法兰克福地区再次疲软。
- 在物流方面，芬兰、挪威、葡萄牙和英国得分较高;奥地利、丹麦和荷兰得分较低。
图2:高级贷款，绝对回报和比例回报的标准得分，2020年第三季度，三个部门
资料来源:世邦魏理仕2020年第三季度债务分布图
杠杆投资者认为，尽管债务成本略高，但预期回报有所提高
在股票方面，关注2020年12月至2025年12月期间的投资者应该感到高兴。是的，债务在很多情况下变得更贵，或更低的LTV，但与2019年第四季度相比，未来五年的潜在市场表现预测明显优于预期。图3给出了办公室的例子，但零售和物流部门也存在同样的普遍模式。
- 平均而言，我们预计顶级写字楼的杠杆总回报将比2019年底做出预测时高出3.5%，尽管总体上成本更高、杠杆更低的债务每年将使业绩预期降低0.7%。
- 在覆盖的19个市场中，非齿轮传动的总回报率从平均4.3%pa提高到5.8%pa，齿轮传动的总回报率从平均8.8%pa提高到12.3%pa。
- 在覆盖的19个市场中，更多的不良债务条款降低了大多数市场的总回报预期，平均每年下降0.7%，但这已被上升的预测抵消;在19个市场中，有17个市场的预测有所提高，平均每年提高3.5%。
图3:12月20日至25日主要办公业绩的变化前景
资料来源:世邦魏理仕2020年第三季度债务分布图
有关个别市场贷款条款的详细资料，以及有关市场趋势的进一步详细分析，请按在这里。
