当我们研究第二季度世邦魏理仕长期收入指数(CBRE Long Income Index)的结果时，我们最初关注的是第二季度的总回报数据，该数据已从第一季度的0.6%降至0.0%。当然令人失望,但它远远优于主流市场,世邦魏理仕月度指数同期-2.4%的总回报率,事实上只有一个领域的长期收入样本看到负回报(出售和回租,在-0.4%,与地租和收入地带和0.4% 0.8%)。然而，就在我们准备发表的时候，8月份通胀大幅下降的消息突然改变了我们分析中心的一个小领域——样本中租金检讨机制的类型和频率。
通常情况下，长期收益房地产资产的租期较长，与通胀指数或固定的上涨金额(较不常见)有关。这对负债驱动型投资者很有吸引力，这些投资者的支出也与通胀挂钩，或者只是想要有担保的通胀对冲。但很少有租约是不受限制地与通胀挂钩的。大多数人都有一顶帽子和一个领子，在这个范围内，收入的增幅将会下降;它永远不会超过一个特定的量，也不会低于一个特定的量。关于8月份公布的低通胀数据，有趣的是，租金增长下限(领)现在大于通胀的比例，这意味着投资者将获得大于通胀的收入增长，如图1所示。
图1 -世邦魏理仕长期收入指数租约的领口，按租金流逝加权
资料来源:世邦魏理仕长期收入指数，2020年第二季度。
截至第二季度末,租赁长期收入的25.8%(加权通过租金)领1%或更大的意义,超过四分之一的长期租赁收入会高于通货膨胀的增加收入的通货膨胀率——8月零售物价指数和CPI数据分别为0.6%和0.2%。销售回租和收入条的这种项圈的发生率略高，分别为29.2%和28.2%(按租金计算)。如果通胀率进一步下降并跌破0%，那么绝大多数样本将受到保护;在第二季度末，87.2%的长期收入租赁(按租金过过率加权)的租金上限为0%或更高。
因此,在当前环境下长期收入不仅仅是防守发挥基于收入流的长度(38年的长期收入样本WAULT加权通过租金),它也可以提供一个难得的机会inflation-beating收入增长——提供租户保持原位。
查看完整的长期收入指数快照2020年第二季度在这里．
